АНАЛИТИКА: Мультилеттинг – мультиприбыль.

АНАЛИТИКА: Мультилеттинг – мультиприбыль.

АНАЛИТИКА: Мультилеттинг – мультиприбыль.



Любого инвестора всегда в первую очередь волнует вопрос -  как получить максимальный доход от жилой недвижимости? Если квартиру сдавать одной семье, то средняя доходность от такой аренды по Европе составляет в районе 4-5% годовых до вычета налогов и снижения стоимости по амортизации. Но есть и другой способ – мультилеттнинг, при котором прибыльность недвижимости возможно увеличить до 300%, при этом быть мультилеттером можно с минимальным вложением средств.

Рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Еще одним способом увеличить доходность жилой недвижимости является аренда квартиру посуточно, об этом уже не раз говорилось, этакая альтернатива отельному бизнесу. Но в данном случае хотелось бы остановиться на одном не менее, а возможно и более доходном, - на мультилеттинге. В таких странах, как Франция, Великобритания, Германия, Австрия и других европейских странах, а также в крупнейших городах мира, например, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, молодые люди, до 35 лет, в подавляющем большинстве своем живут в съемных комнатах (вспомнить хотя бы популярный сериал «Друзья» (Friends), герои которого снимали таким образом несколько квартир в одном доме). Такой порядок вещей хорошо знаком и жителям крупных городов России, жителям Москвы и Петербурга так и подавно.

Так уж заведено в нашем мире, что если покупать в розницу, то это одна цена, те же, кто берут оптом, покупают гораздо дешевле. Если переложить этот принцип в недвижимость, то если вы снимаете квартиру в одиночку, то получается берете оптом, и цена за одну комнату ниже, если же в складчину, каждый снимает по одной комнате, то комната обходится дороже. Простые истины.

Как несложно догадаться мультилеттинг (от англ. Let (пер. сдавать в аренду), – сдача жилой недвижимости (это могут быть квартиры или дома) по частям сразу нескольким арендаторам, чем, собственно, и обусловлено наличие приставки «мульти». В развитых странах это большой сегмент рынка недвижимости. В Великобритании, например, мультилеттинг вообще закреплен законодательно, т.е. законы регламентируют сдачу любой недвижимости по частям. Есть даже специфические требованиям к такой недвижимости: необходимо установить датчики дыма в каждой комнате, пронумеровать каждую комнату. Закрепление нумерации комнат - интересный момент. Дело в том, что есть 2 типа контрактов для сдачи в аренду по частям: в первом случае в контракте прописывается конкретная комната на каждого арендатора или группу арендаторов, во втором варианте – группа людей арендует весь объект целиком, при этом обговаривая кто в какой комнате будет жить. Таким образом распределяется ответственность между арендаторами.

В начале я говорил, что мультилеттинг позволяет увеличивать доходность жилья до 300%. Для примера возьмем все ту же Великобританию. В спальном районе Лондона дом из 4 спален, одной гостиной и кухни будет приносить владельцу, если он будет сдавать дом только одному арендатору (важно отметить, что это необязательно один человек, это может быть и семья, и молодая пара и т.п.) весь дом, то его доход будет примерно на уровне 2000 фунтов в месяц (в переводе на рубли - 100 000).  Если же сдавать квартиру или дом по комнатам нескольким арендаторам (например, нескольким молодым парам), то каждая комната будет стоить от 150 (7 500 руб.) до 250 (12 500 руб.) фунтов в неделю (в Великобритании мультилеттеры сдают квартиры понедельно). То есть квартира может приносить от 3 000  до 5000 тысяч фунтов (соответственно, от 150 000 до 250 000 руб.) ежемесячно. В таком доме мультилеттеры сдают  все 5 комнат (кухня, естественно, общая), поэтому мультилеттеры заинтересованы в тех домах или квартирах, в которых можно сдавать не только номинальные спальни, но и жилую комнату (так называемую living room), а сами спальни примерно одинаковые по площади, хотя это можно исправить с помощью частичной перепланировки), кухня должна быть большой (иначе все не поместятся, и жилье не будут арендовать). Для россиян представляется само собой разумеющимся, что жилую комнату можно сдавать, но в силу особенностей западной архитектуры сдавать эту самую living room, чтобы люди могли там проживать до определенной меры изолированно, не всегда представляется возможным.

Мультилеттинг – это бизнес, который возможен с минимальными вложениями. Хитрость в том, что многие мультилеттеры не покупают недвижимость, а просто ее арендуют целиком, а потом сдают по частям. Таким образом, вкладывая, 2000 фунтов в месяц, получают чистый доход от 1 000 до 3 000 тысяч фунтов (от  50 000  до 150 000 руб.) только с одного объекта. Соотстветственно, чем престижнее район, тем прибыльнее сдавать каждую комнату. При этом цена на каждую комнату не варьируется в зависимости от ее площади, все комнаты приносят одинаковый доход.

Почему же люди за рубежом снимают такую недвижимость, зная, что она сдается дороже. Во-первых, и это самое прозаичное, далеко не все могут позволить себе снять весь дом или квартиру целиком, во-вторых, комнату можно снять быстрее, чем всю квартиру, в-третьих, на более короткий срок (на Западе, в частности в Европе, контракт на аренду жилья рассчитан на год, а комнату можно снять на неделю), в-четвертых, при аренде комнаты гораздо меньше депозит, и наконец, если человек снимает комнату, то он избегает процедуры “referencing”, когда проверяют его кредитную историю, рекомендации предыдущих арендодателей, судимость, запросят выписки с места работы и т.д. Все эти факторы в совокупности обеспечивают очень выгодные условия проживания для тех, кто не располагает средствами для снятия целой квартиры, например.

Итак, за счет чего мультилеттеры получают доход выше, чем те, кто сдают недвижимость целиком, – в первую очередь при таком способе аренды увеличивается доходность от каждой комнаты, максимально используется ресурс квартиры , т.е. сдаются в аренду все комнаты, подходящие для проживания, и на недвижимость, сдаваемой по комнатам, стабильно высокий спрос, а люди готовы переплачивать в силу вышеуказанных причин.

Фото sxc.hu

Любого инвестора всегда в первую очередь волнует вопрос - как получить максимальный доход от жилой недвижимости? Если квартиру сдавать одной семье, то средняя доходность от такой аренды по Европе сост

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.