АНАЛИТИКА: Игорь Индриксонс: россияне все больше доверяют зарубежной ипотеке.

АНАЛИТИКА: Игорь Индриксонс: россияне все больше доверяют зарубежной ипотеке.

АНАЛИТИКА: Игорь Индриксонс: россияне все больше доверяют зарубежной ипотеке.



За последние 7 лет количество россиян, пользующихся ипотечным кредитованием при покупке зарубежной недвижимости, выросло в несколько раз. Если 7 лет назад только единицы приобретали недвижимость с помощью ипотечного кредитования не то, что за рубежом, но и на внутреннем рынке (включая и стран СНГ), то сегодня до 50% инвесторов охотно пользуются банковскими кредитами при покупке недвижимости за границей.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Людей, которые приобретают недвижимость за рубежом, условно можно разделить на 2 категории. Первая категория – это те люди, которые приобретают исключительно в инвестиционных целях – увеличить доходность от инвестиции с помощью кредитного плеча. Сразу отметим, что такая категория инвесторов делится в свою очередь еще на 3 подкатегории: около 30% из них пользуются ипотекой в обязательном порядке, до 20% - привлечение ипотеки желательно, но необязательно, остальная половина покупает недвижимость за наличные. Помимо основной цели – покупка недвижимости, инвесторы с помощью привлечения ипотеки на развитых рынках (это важная деталь, об этом чуть ниже) пытаются снизить риски. Например, если недвижимость стоит 100 тысяч евро, 70 из них инвестор берет в ипотеку, то соответственно 70% рисков он передает банку. Опять же отметим, что в стране, где берется ипотека, должно существовать развитое регулирование ипотечного кредитования, т.е. при дефолте заемщика банк может претендовать только на объект, под который брался кредит, и более ни на какое другое имущество инвестора посягать не может, даже если объект подешевел в 2 раза к тому времени.

Вторая категория – это люди, которые покупают недвижимость что называется для себя. Сейчас среди тех, кто покупают зарубежную недвижимость в личных целях, около половины привлекают ипотеку. К примеру, 3 года назад количество тех, кто покупал в ипотеку было в 2 раза меньше – лишь четверть от основной массы.

Для чего люди привлекают ипотеку, покупая для себя? Во-первых, самый очевидный фактор – привлекая ипотеку, можно купить квартиру или дом в лучшем районе, большей площади или с лучшей отделкой. При этом ставки по ипотеке в развитых странах довольно низкие, что делает покупку в ипотеку весьма выгодным предприятием. Кстати, это верно и для инвесторов, но для них это не первостепенные фактор, если доходность от объекта достаточно высокая, то можно прибегнуть и к кредитам с более высокой ставкой. Во-вторых, и это уже далеко не так очевидно, как в первом случае, люди действуют на перспективу – берут ипотеку для того, чтобы в дальнейшем иметь хорошую кредитную историю.

Хотя второго не существует без первого, т.е. люди не берут кредит исключительно ради того, чтобы его выплатить, фактор улучшения кредитной истории существует всегда в комплексе с другим фактором. Тем не менее для многих россиян это покажется, мягко говоря, странным – брать кредит ради кредита, хотя бы и частично. В России еще не устоялось такое понятие как «кредитная история». На Западе же кредитная история человека играет огромную роль. Те, кто сейчас в принципе могли бы полностью купить недвижимость за наличные, берут небольшую часть в ипотеку – 10%, 15% или 20%. С учетом того, что ставки невысокие, переплата небольшая. А в дальнейшем можно будет взять ипотеку быстрее, по более низкой ставке, кредитная история распространяется не только на ипотечные кредиты, но и другие виды кредитовании – начиная с простых кредитных карт и до кредитов под развитие бизнеса. Нередки такие примеры, когда люди, «поработав» таким образом с банком, через 5-7 лет берут кредит для своего бизнес под 1,5-2% годовых. Если зайти на сайт любого российского банка, то можно легко убедиться в том, насколько это выгодно.

Есть еще такой нюанс, который используют те, кто привлекает ипотеку, - с помощью ипотечного кредитования можно получить вид на жительство в некоторых странах. Естественно, что это скорее некий бонус, а не цель. Скажем, в Австрии, Германии или Швейцарии, когда недвижимость при покупке на юридическое лицо, под эту недвижимость берут кредит и выплачивают. При рассмотрении заявки на вид на жительство миграционная служба очень хорошо оценивает тот факт, что компания, в которой работает, или которой владеет подавший заявку, ведет какую-либо хозяйственную деятельность, и, как правило, такие заявки получают положительный ответ.

Способствовать росту привлечения ипотечных кредитов при покупке недвижимости за рубежом будет также тот факт, что для иностранных банков не существует понятия – россиянин или не россиянин, а есть разница между резидентом и нерезидентом, т.е. нивелируются страновые риски, попросту говоря, никто не станет препятствовать вам только из-за того, что у вас паспорт страны с неустойчивой экономикой.

Можно сказать, что все-таки разница есть, но какая она? А разница в том, что для резидента коэффициент выдачи заемных средств больше, проще говоря, резиденту при покупке недвижимости стоимостью 100 тысяч евро банк одобрит кредит в 80 тысяч, а нерезиденту – 70 тысяч, при этом процентная ставка и для тех, и для других одинаковая. Почему нерезиденту одобрят меньшую сумму? Тут все тоже просто, и не имеет отношения к тому, откуда сам заемщик. Все дело в том, что документы резидента, которые он предоставляет по требованию, банк может легко проверить, в отличие от документов нерезидента, которого он не может проверить, потому что предоставление или подтверждение каких-либо финансовых документов другой стране запрещено, а кое-где рассматривается как шпионаж.

Вот собственная и вся разница. Согласитесь, что это можно пережить. Как же взять такой кредит?

Существует 2 типа ипотечного кредитования – статусное и нестатусное. В первом случае, необходимо доказывать банку свой финансовый статус, т.е. собирать пакет документов – выписки из других счетов, НДФЛ и т.д. Этот вид обычно используется для кредитования физических лиц.

Нестатусное кредитование чаще используется корпоративным сектором. Например, компания-застройщик при возведении объекта договаривается о кредите под невысокий процент с банком, а затем сама же начинает кредитовать своих клиентов, при это еще и зарабатывая. В этом случае, компании не нужно подтверждать свой финансовый статус какими-либо документами, потому что она выступает посредником.

Благодаря всем этим факторам, можно сделать довольно оптимистичный прогноз о том, что в ближайшие 2-3 года количество людей, прибегающих к ипотечному кредитованию, покупая недвижимость за рубежом, увеличится еще на 20-25%. Ну, а как именно это скажется на рынке – покажет время.

За последние 7 лет количество россиян, пользующихся ипотечным кредитованием при покупке зарубежной недвижимости, выросло в несколько раз.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.