АНАЛИТИКА: Чем опасны мини-отели?

АНАЛИТИКА: Чем опасны мини-отели?

АНАЛИТИКА: Чем опасны мини-отели?



Все чаще на выставках недвижимости, а также со стороны инвесторов в недвижимость поступают предложения приобрести мини-отель на 15-20 номеров в курортной зоне. Продавцы уверяют, что это оптимальный вариант  совмещения недвижимости для собственного отдыха в одном из райских уголков и стабильного дохода. О том, почему подобные предложения можно назвать красивой и нереальной сказкой, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

«В качестве обратной связи я часто получаю от российских инвесторов информацию о том, куда они вложили средства и какой опыт получили. Одна из самых больших проблем – инвестиции в мини-отели. Я знаю около 30 случаев, когда люди приобретали мини-отели в разных странах, однако среди этих случаев не было ни одного успешного». В чем опасность этой схемы и как люди к этому приходят? По словам эксперта, основной покупатель мини-отеля – чаще всего бизнесмен в возрасте от 40 до 55 лет, который уже заработал на квартиру себе и своим детям, приобрел машину и дачу. Он понимает, что бизнес не вечен и на всякий случай нужно и иметь запасной вариант - доход от недвижимости в какой-нибудь безопасной стране.

«У таких бизнесменов существует, как я это называю, «эротическая фантазия»: купить мини-отель на 10-15 номеров, приехать в эту страну, жить неподалеку и получать прибыль. В теории это выглядит очень привлекательно, а на практике выходит совсем не так», - уверен Игорь Индриксонс. Мини-отелем за рубежом обычно управляет семья, члены которой часто живут и работают в этом же отеле. Например, сын занимается уборкой, мать стоит на ресепшн и так далее. Когда российский бизнесмен решает заниматься подобным проектом, он желает нанять работников, чтобы все происходило на автомате. Приезжая туда, он думает: «Я воротил большим или средним бизнесом, так что с несчастными 10 номерами я уж и подавно справлюсь». И вот что получается в итоге. Он действительно полностью организовывает замечательную инфраструктуру на месте. Семья, которая этим занималась прежде, съехала и вместе с ней пропала вся база имевшихся клиентов. Организовать, чтобы в отеле были чистые простыни и хороший повар в ресторане многие из нас вполне способны. Основной вопрос в том, чтобы клиент приезжал и заходил в дверь именно того самого отеля. К сожалению, человек, будучи специалистом в своей области и никогда прежде не работавший в отельном бизнесе, не знает, как обеспечить наполняемость отеля. Это тонкий специфический бизнес. Если речь не идет о больших городах, в отели люди не заходят с улицы. Обычно они решают вопрос «где остановиться?» еще будучи у себя дома.

Знать, как подключиться к системе всемирного бронирования отелей – это и есть основная проблема. Как правило, бизнесмен этого не знает и происходит следующее. После нескольких лет он понимает, что не справляется с управлением и признает, что отель становится убыточным. Тогда он решает нанять профессиональную управляющую компанию, а та в свою очередь заявляет, что ее интересуют отели от 100 номеров. Поскольку для них подключать к системе букирования отель на 10 или на 100 номеров – одна и та же работа, они естественно выбирают объем. История заканчивается трагически. Отель убыточен или выходит в ноль и человек просто не знает, что с ним делать. Поэтому те, кто на протяжении своей карьеры ни разу не сталкивался с отельным бизнесом, не в курсе, как обеспечивать наполняемость отеля. А значит мини-отель лучше не покупать.

Игорь Индриксонс советует инвестору, который решил купить небольшой отель, обратить внимание на покупку тех же 10-15 номеров в крупных сетевых отелях и таким образом получить свой мини-отель в формате крупного отеля под управлением международного бренда. «Крупные сетевые бренды, такие как Marriott, Radisson и им подобные великолепно справляются с наполнением, - отмечает эксперт. - Можно просто купить 10-15 номеров и не иметь никакой головной боли. Система построена так, что разные номера получают разную доходность, независимо от того, сдавались они или нет. Отель получает прибыль, которая делится на количество номеров. Такие крупные управляющие компании способны страховать на наполняемость, они ответственны за ремонт и за любые повреждения в номерах. В дополнение ко всему они имеют корпоративных клиентов, таких как Microsoft, BP, Shell, заключить договор с которыми в частном порядке просто невозможно. Кроме того, на вторичном рынке ликвидность 10-15 номеров в крупном сетевом отеле будет больше, нежели у приобретенного мини-отеля».  

Фото sxc.hu

Все чаще на выставках недвижимости, а также со стороны инвесторов в недвижимость поступают предложения приобрести мини-отель на 15-20 номеров в курортной зоне.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.