АНАЛИТИКА: "5 советов инвестору в недвижимость на все времена от Игоря Индринксонса" 17.05.2011

АНАЛИТИКА: "5 советов инвестору в недвижимость на все времена от Игоря Индринксонса" 17.05.2011

АНАЛИТИКА: "5 советов инвестору в недвижимость на все времена от Игоря Индринксонса" 17.05.2011



В инвестировании в недвижимость лучший советник – профессиональный консультант и подробный самостоятельный анализ рынка, его арендного потенциала, распределения туристических потоков и т.д. Но есть несколько рекомендаций, на которые стоит особое внимание.

1. Не следовать за толпой. У российских инвесторов развит "табунный инстинкт" - если сосед купил, то и мне нужно, очереди за колбасой давно ушли в прошлое, но российские инвесторы по привычке встают в них. Всех частных инвесторов в спекулятивные рынки вовлекает толпа. Достаточно вспомнить классические примеры краха инвесторов в Дубай и Калабрии, когда цены на недвижимость увеличиваются лишь в прайс-листах, но приходят новые покупатели и они-то и обеспечивают виртуальный рост цен.

2. Не слушать советы друзей. В инвестировании самые плохие советчики - друзья. Если вы скажете друзьям, что хотите купить номер в отеле, вас за 30 секунд отговорят без какого-либо обоснования. Между тем, я уже неоднократно замечал, что в нашей стране нет профессиональных советников по инвестированию в недвижимость. К слову, в Европе для этого необходимо иметь сертификат финансового советника или инвестиционного консультанта, а при совершении сделок предусматривается уголовная ответственность и страховка.

3. Не играть в экзотику. Российские инвесторы очень любят экзотические рынки: Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортная недвижимость Египта. Во многом это обусловлено тем, что эти страны широко представлены на наших выставках по недвижимости, в то время как на этих мероприятиях никогда не встретишь застройщика из Англии. В нашем недавнем пресс-релизе «40% на ветер или сколько платит покупатель зарубежной недвижимости за маркетинг» мы приводили рейтинг стран с самыми высокими комиссиями агентам – нетрудно догадаться, что самые высокие комиссии (до 40%!) платятся на экзотических рынках. Риэлторы за хороший процент от сделки обещают клиентам прибыль даже на рухнувшем рынке Дубая или перегретом побережье Болгарии, где европейские инвесторы перестали покупать уже несколько лет назад. «Нужно выбирать стабильные низкорисковые страны, как это делают западные пенсионные фонды, а они, напомним, являются крупнейшими инвесторами в недвижимость. Помните, были популярны мужские куртки из стриженой норки? Где они сейчас? А классические английские ботинки всегда будут в моде».

4. Без банка ни шагу. Частному инвестору легче обезопасить себя, когда банк контролирует сделку: банк думает не о том, какой вы хороший парень, а о том, за сколько в случае вашего дефолта он сможет продать объект. Мы уже не раз приводили в пример итальянский регион Калабрия, пострадавший от виртуального роста цен на недвижимость, а ведь именно в Калабрии банки не выдавали ипотеку. Покупая недвижимость за 100% собственных средств, инвестор тем самым принимает на себя 100% рисков – не лучше ли разделить эти риски с банком, который выполнит за вас андеррайтинг? К тому же банк – это ещё и некий «стоп-кран» на случай, если ваш объект окажется средне- или малоликвидным и вам срочно понадобятся деньги. Если продать объект окажется проблематично, вы всегда сможете заложить его в банке, пусть и за 70-80% от его стоимости.

5. Аренда, аренда и ещё раз аренда! С момента моего приезда в Россию прошло уже 3 года и все это время я только и слышу, что о росте рынка. Ничего хорошего в этом нет. Нормальный здоровый рынок должен показывать годовой рост на уровне ставки инфляции плюс пара-тройка процентов. Между тем, недвижимость может приносить доход не только с точки зрения прироста капитала, но и с точки зрения сдачи объекта в аренду. Но даже если взять самую высоколиквидную квартиру в Москве («однушку» в панельной многоэтажке у метро), то навряд ли кто-то точно вам скажет, за сколько вы сможете продать ее через год, а вот прогноз по аренде более-менее понятен. Объем рентного дохода можно предсказать, а прирост капитала – нет.

В инвестировании в недвижимость лучший советник – профессиональный консультант и подробный самостоятельный анализ рынка, его арендного потенциала...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.